Определение и особенности доли в квартире

Определение и особенности доли в квартире

Купля-продажа доли в квартире или другом жилом помещении – это одна из самых сложных гражданских сделок. Её сопровождают некоторые сложности, которые не встречаются больше ни при каких сделках.

 Определение и особенности доли в квартире

Принципиально, следует понимать, общепринятое выражение «доля в квартире» немного некорректно. Правильным вариантом будет «доля в праве собственности на квартиру». Когда жилое помещение находится в долевой собственности, это означает, что им владеют несколько человек. При этом доля каждого определена твёрдой цифрой в виде дроби, которая указывается в свидетельстве на право собственности на квартиру.

 Долевую собственность необходимо отличать от совместной, когда недвижимостью владеют без определения ее размера долей. Обычно совместная собственность встречается в помещениях, приобретённых до 1998 года. Также считается, что жилище, купленное после заключения брака, принадлежит обоим супругам, даже если она оформлена только на одного из них. Это связано с тем, что согласно Семейному кодексу РФ совместным считается всё имущество, нажитое после заключения брака.

 Нельзя увидеть долю в квартире визуально или определить, например, на какие комнаты она приходится. Однако это не является препятствием при оформлении сделки купли-продажи.

 Преимущественное право покупки доли.

 Самым серьёзным ограничением при совершении сделки является правило, касающееся преимущественной покупки доли в квартире. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, владельцы других долей имеют приоритет среди других потенциальных продавцов. В частности, эта норма чётко указывает на необходимость в письменной форме известить всех дольщиков о намерении продать свою долю в квартире. С учётом норм ГК и сложившейся практики извещение (уведомление) о продаже доли должно содержать следующую информацию:

 1. Данные собственников долей: будущего продавца и потенциального покупателя.
 2. Связно выраженное предложение приобрести долю в квартире по конкретной цене. При этом важно помнить, что указанная в извещение цена более не должна меняться. В противном случае процедуру направления извещения нужно будет повторять заново.
 3. Предупреждение, что о своём согласии на приобретении доли или отсутствии такового необходимо известить в течение 30 дней со дня получения письма.

 Существуют особенности направления извещения, не указанные в законе, которые зависят от того, в каких отношениях находятся собственники долей в квартире. Если между совладельцами сохранились доброжелательные связи, то извещение вручается лично в руки под роспись. Также не лишним будет в этом случае в договоре купли-продажи доли на квартиру после реквизитов и подписей сторон вставить небольшое примечание, содержащее согласие других владельцев долей на продажу.

 Однако часто случается, что совладельцы одной квартиры находятся в состоянии, напоминающем войну. В этом случае добиться каких-либо документов и уступок очень сложно, поэтому приходится соблюдать все формальности. В такой ситуации письменное извещение о намерении продать долю в квартире отправляется по адресу регистрации и/или постоянного проживания в виде письма с объявленной ценностью. Такие письма имеют опись вложения, в которой можно подробно указать суть извещения.

 Срок в 30 дней, в течение которых длится период раздумий совладельца квартиры, начинается в день, следующий за днём получения извещения по почте или лично в руки. Особенности исчисления этого срока нигде не указываются, но априори считается, что это 30 календарных дней без учёта праздников.

 Отказ совладельца квартиры от покупки доли должен иметь вид официального документа, который содержит чётко выраженное мнение человека по вопросу купли-продажи доли в квартире. Вопрос о наличии ответа других владельцев долей в квартире очень важен не только для продавца, который без соблюдения процедуры не сможет продать свою долю, но и для покупателя. Дело в том, что закон предусматривает, что при нарушении правил преимущественной покупки совладелец квартиры имеет право потребовать перевода прав и обязанностей по доле на него. И это не означает, что денежные средства, которые были уплачены по сделке, вернутся к оставшимся не у дел покупателям. Так что наличие извещений и правильность уведомления необходимо проверять самостоятельно.

 Документы, необходимые для регистрации сделки

 Как и всякое отчуждение недвижимости, купля-продажа доли в квартире проходит через территориальный отдел Росреестра, где регистрируется переход права собственности с одного лица на другое. Для совершения такого действия необходимы следующие документы:

 1. Договор купли-продажи доли в квартире в количестве не менее трёх экземпляров, который содержит сведения о доле: размер, полные данные квартиры и т. п. Акт приёма-передачи при купле-продаже доли не составляется.
 2. Правоустанавливающие документы на долю в квартире (свидетельство о регистрации права).
 3. Документы, подтверждающие направление совладельцам квартиры извещения о продаже, и отказ от покупки. В зависимости от практики работы конкретного территориального отдела Росреестра в эту группу включают разный объём документов. Некоторым достаточно сведений о направлении письма и его принятии, а другим необходимо увидеть письменный отказ от приобретения доли.
 4. Заверенное нотариусом согласие супруга продавца на отчуждение доли в квартире.

 В остальных аспектах купля-продажа доли в квартире практически не отличается от сделки по продаже любого другого объекта недвижимости.