Помощь дольщикам с предварительным договором

Помощь дольщикам с предварительным договором

Нет доверия к застройщику с предварительным договором

Развитие малоэтажного строительства в Московской области привело к росту самых различных предложений для ее жителей по улучшению своих жилищных условий. Загородные поселки с малоэтажной  застройкой, возведениерукииндивидуальных апартаментов (коттеджи, таунхаусы и т.д.) – можно найти для себя выгодное предложение на любой вкус и кошелек. Особую популярность приобретает малоэтажное строительство, целые городки с которым раскинулись на окраинах столицы, предлагая комфортное и современное жилье всем желающим от застройщика и как часто бывает по самым доступным ценам. Но, таких покупателей порой поджидает большая опасность в сделке с недвижимостью, когда продавец-застройщик предлагает заключить с вами предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Вы сразу должны насторожиться и перед подписанием обратиться к специалисту. Вы должны понимать, в рамках защиты прав дольщиков действует единственный 214 закон о долевом строительстве. 

На стадии строительства, ушлые продавцы, чаще всего предлагают заключить предварительный  договор купли- продажи квартиры, по которому вы не становитесь собственниками недвижимости, но деньги уже нужно заплатить застройщику. А вот после  готовности к сдаче объекта недвижимости, подписывают основной договор купли продажи.  Данный договор заключается на первый взгляд  по закону  в соответствии  ст. 429 ГК РФ и подразумевает, что стороны обязуются в будущем совершить некие действия, т.е. подписать основной договор купли продажи  жилья. В нашем случае, это приобретения жилья через предварительный  договор  купли-продажи  жилой недвижимости.

Продавец,  при заключении предварительного договора  уже требует внести 100% стоимости  жилья. Согласно норма ГК,  это условие является нарушением предмета договора, но  Покупатель,  не знает своих прав и при заключении предварительного договора купли продажи объекта недвижимости, вносит полную стоимость  за дом, успокаивая себя тем,  что  эти деньги  являются оплатой основного договора купли продажи.   Но,  когда застройщик начинает строить некачественный  дом  или нарушать сроки заключения основного договора купли –продажи,  то у покупателя появляются претензии  застройщику , и вы хотите наказать застройщика  за нарушение условия договора.  Но  по предварительному договору  ответственность  застройщика  очень мала и поэтому, он не очень торопиться  исполнять ваши требования. Еще  хуже ситуация,  когда дом построен и  готов к  сдаче, а при приемке  дома  вы видите,  что  дом возведен ненадлежащего качества,  имеет множество недоделок,  то первая мысль,  которая возникает у покупателя,  это как   расторгнуть договор и вернуть деньги?  Однако, заключенный  предварительный договор по которому  срок подписания основного договора не наступил,   расторгнуть без существенной потери в деньгах  крайне проблематично, так как по его условиям отказавшаяся от покупки жилья  сторона обязана выплатить солидные штрафы.  

Что же не так в предварительных договорах  и как вернуть деньги по ним?

По смыслу ГК РФ задачей предварительного договора является подтверждение намерения заключить какую-либо сделку в будущем. В случае же с покупкой строящейся недвижимости суть предварительного договора в том, что покупатель вносит N-нную сумму денег не в счет своего жилья, а в счет обеспечения покупки построенного дома в будущем, который будет оформлен, внимание –на застройщика, но построен скорее всего  за счет  покупателя. И только потом, после оформления прав собственности на построенный дом, застройщик сможет юридически продать его покупателю. Теоретически, если компания-застройщик продаст построенный дом кому-то еще и решит обмануть своего «инвестора», именно этот покупатель будет являться добросовестным, а не сторона по предварительному договору.

Так что же, спросите вы, такой договор незаконен? Вовсе нет, но в большинстве случаев он заключается с грубыми нарушениями. В предварительном договоре купли продажи недвижимости  обязательно должны быть оговорены все значимые условия будущей сделки,  в частности:

  • Должны быть указаны характеристики дома, его местоположение, адрес;
  • Должна быть указана дата завершения строительства;
  • Обязательно должен быть прописан срок регистрации прав застройщика на дом%
  • Должен быть указан срок заключения основного договора купли продажи.

Если в соглашении указан лишь срок, в течение которого будет заключен основной договор и при этом  в будущем будут нарушены сроки сдачи дома – покупатель вправе требовать возврата денег. 

Примечание: ряд юристов полагает, что предварительный договор без четко оговоренных сроков передачи прав на жилье вовсе является мнимой сделкой, то есть заключенной ради прикрытия другой сделки – передачи средств на строительство застройщику.

В любом случае, при нарушении ваших прав застройщиком, а также в случае значительного срыва сроков сдачи дома – вы вправе обращаться в суд и просить расторгнуть предварительный договор.

Наши специалисты окажут всю необходимую помощь, начиная от консультации о том, как быстро вернуть деньги  за предварительный договор, заканчивая подготовкой иска и защиты ваших интересов в судах всех инстанций. Доверьте решение своих проблем профессионалам!